メールマガジンバックナンバー

vol.175 家賃引き下げ作法 特集号

◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆
『喜望大地・会長:洲山(しゅうざん)事業再生レポート』
         vol.175 2011年5月2日号    発行部数26,157部

モットー「明るく! 元気に!! 前向きに!!!」

今回のテーマ「家賃引き下げ作法 特集号」
◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆

「社長に笑顔と勇気を与え続ける!」 悩める社長の救世主・洲山です。

ゴールデンウイークに入りました。
洲山は、休み返上し成果の出た東奔西走の日々でして、
詳細は、編集後記ご参照下さい。

さて、本号は、東京オフィスの若きホープ鳥倉大介執行役員から、
「家賃引き下げ作法・特集号」です。

事業再生において、
固定費を下げ損益分岐点を下げることは
基本中の基本ながら最重要課題です。

固定費が下げられることにより利益が捻出される効果と、
それに伴い資金繰りが良化していきます。

固定費の中でも変動費化がほとんど不可能な家賃について、
(レンタルオフィス・ウィークリーマンションなどはありますが・・・。)
経営者の方よりご相談いただく事が多いです。

ご参考までに小職がこれまでの事業再生で経験した
賃料削減について少しまとめて見たいと思います。

家賃引き下げ交渉は、けんか腰ではうまくいきません。
あくまで“適正賃料”はいくらなのかということを、
大家さんと共に検討し互いに納得することが目標です。

更新や引越のタイミングでなくても、
適正賃料に変化があれば都度交渉してしかるべきです。

1.交渉スタンスを決める
(ア)賃料削減目標金額を定める
  なんとはなしに交渉すると、ロジックが崩壊します。
  相手に伝わる意図を明確にして、狙った金額に導くよう交渉しましょう。

  1.営業利益が捻出できる金額まで家賃を下げて欲しい。
  2.資金繰りが回る金額まで家賃を下げて欲しい。
  3.大家さんの固定資産税額が払えるギリギリの金額まで下げて欲しい。

  等、狙いと意図を明確に伝えて、
  相手がそれならば検討しなくてはいけないなという気持ちに
  なってもらうことがスタート地点です。

(イ)移転覚悟でするのか
  最終的にはお互いの足下の見合いです。

  1.移転する覚悟が無い。
  2.移転費用が無いだろう

  と思われれば、賃料削減に応じないという家主の覚悟も決まります。
  移転候補が決まっていれば最終的に移転先の賃料を引き合いに出して
  値段をこちら有利にすり合わせてもらえる可能性も高くなります。

2.交渉材料を用意する

(ア)移転先候補の物件を選定する。
  家賃や条件の比較の材料。
(イ)同条件の物件との比較。
  オフィスビルの場合は他フロアの情報。
  (別のフロアの他の会社は安く借りてないか?)
(ウ)近隣物件の周辺相場。
  不動産会社から情報の提供を受けるなどして
  たくさんのネタを作りましょう。
  (移転を検討していると不動産会社に申し込めば
  毎日でもFAX他で情報が来ます)
(エ)過去の支払い実績
  1.何年にわたりいくら支払って貢献した
  2.1日も遅れたことが無い 等
  (良い借り主には、長くいて欲しいと言うのが大家さんの本心です)
(オ)借りている物件の本質を見極める
  1.物件の特性     鉄筋コンクリートじゃないのに高い他
  2.物件の隠れた瑕疵  アスベストがあるかないか他
  3.物件の欠陥     雨漏りするしない他
  4.物件の不便さ    駅からの近さ他
  5.物件の能力     駐車場の有無や台数の少なさなどの使いやすさ他
  6.物件の附帯的な要素 トイレ等が未整備で使いにくいなど無いか他
  7.物件の経年劣化   長年にわたり使用している中で
             実質的な価値が下がって、
             当初の設定通りでは賃料が高くなってないか。他

大家さんが賃料減額に納得してもらえるように、
説得材料を用意する必要があります。
月額家賃が下がればその効果は大きく、純利益が上がります。
少し交渉材料を集めるのを手間と思ってもぜひやって下さい。
やるだけの価値があります。

3.大家の人物を見極める
(ア)情に訴えるのがきくタイプ
  手土産、感謝の言葉や、礼状がきく
(イ)理知的なタイプ
  試算表・決算書などに基づいた交渉
  資金繰り表に基づいた交渉
(ウ)結論が欲しいタイプ
  前置きなしに、下げて欲しい金額をずばり言う
(エ)社交的なタイプ
  他のビジネスとのバーター取引で依頼する
  社長との人間関係で貸しているとの考えもある。

大家さんも人の子です。
その人ならではの思考のタイプやプロセスがあります。
ぜひ、大家さんの意思決定がしやすいように支援しながら、
人間と人間のつきあいをして、察しと思いやりで互いの立場が
スムーズに理解し合えるような雰囲気作りをしましょう。

4.無理な交渉は禁物
(ア)気分を害してしまうと最終的に契約満了時に出て行ってくれと
  言われるリスクがあります。
  相手にも貸す相手を選ぶ権利があります。
(イ)無理な交渉がたたって、与信不安となる場合もあります。
  家賃が払えないほど困っていると思われる可能性があります。

“人の口に戸は立てられぬ”と言いますが、
心情がこじれれば思わぬ噂が広まるケースもあります。
「空きオフィスなんていくらでもあるんだ。いつでも出てってやる」といった
居丈高な交渉姿勢は厳禁です。
あなたも今の大家さんにお世話になっている事実があります。
信頼信用はビジネスの最重要ファクターです。大切に致しましょう。

5.落としどころの見極め
勿論、純粋な家賃引き下げが目標です。
しかし、上手くいかない場合は、
下記のような妥協点を模索する必要があります。
没交渉となり、以後の関係が上手くいかなくなるくらいなら
落としどころを探って下さい。

(ア)業況悪化を理由にする場合なら、1年だけ暫定的に下げて欲しい等
(イ)敷金や保証金を納めている場合なら、
  家賃減額分は敷金や保証金との相殺など
(ウ)契約期間を延長する代わりに、月額を安くしてもらう。
  長期間安心料との家賃の交換
(エ)家賃を引き下げない代わりに保証金の一部を返却してもらう。等

以上、全体感を持って、事前に入念に準備し交渉に当たって下さい。
大家さん自体もローンを組んでいたり、
空室率に悩んでいたりする難しい時代です。
家賃を滞納されると死活問題です。場当たり的な交渉は厳禁です。

ぜひ互いにメリットのある合意点が、
賃料削減となるようにチャレンジしてください。

なお、誠意を持っての話し合いを継続いても埒があかない場合は、
満やむを得ずこちらの希望額を通知して、
一方的にその金額を振り込み実績をつける
簡易裁判所に調停を申立てる
家賃引き下げ訴訟を起こす等の
迫力も時と合によっては必要です。

成功報酬で、適正家賃を論理的に提示して、円満に解決するサービスを
提供するプロの不動産鑑定士のグループもあります。

必要あれば、御紹介可能です。

お気軽に、フリーダイヤル0120-59-8686 へお電話ください。

このメールを1名でも多くのオーナーがご覧になり、
笑顔と勇気を与え続ける事が私たちの願いです。

『さあ、前を向いて一緒に明るく! 元気に!! 前向きに!!!
 前進しましょう!』

いかなる問題も喜望大地の洲山チームが解決出来る可能性がありますから、

ご相談はお気軽に!

お電話のご相談は⇒ 0120-59-8686

───────────────────────────────────

■喜望大地 2030年ビジョン  2030.03.02.創業25周年記念式典

延3万社を救い、延自立型経営者10万人の育成、延100万人の雇用を守る

結果を出したい、と願い、努力しています。

───────────────────────────────────

■洲山セミナー

私、洲山が30億円の負債を抱えて破綻のピンチを乗り越えた実践的な
事業再生ノウハウ、「資金調達・為替デリバティブ・事業再生セミナー」です

悩める社長の救世主として、笑顔と勇気を与え続けるセミナーです。
会費:5,000円 (洲山著「事業再生家」1,500円プレゼント特典付)

日時:5月12日(木)15:00~17:00
場所:JR線『大阪駅』中央北口徒歩3分
   大阪市北区芝田2-4-4 日生ビル新館3F OBS会議室

日時:5月19日(木)15:00~17:00
場所:JR線『東京駅』八重洲北口徒歩2分
   東京都中央区八重洲1-7-4矢満登ビル3F ルノアール会議室

主催:株式会社喜望大地
   大阪本部オフィス TEL:06-6372-1313 担当:阿部
            フリーコール:0120-59-8686

───────────────────────────────────

■「事業再生家」出版記念セミナーは、ご購入者様ご招待で開催します。

日時:5月17日(火)17:00~18:00
交流会:セミナー後参加希望者との交流会開催します。会費:5,000円
場所:綿業会館(重要文化財)
 大阪市御堂筋線本町徒歩3分

日時:5月20日(金)18:00~19:00 会議プロ沖本るり子さんとのコラボ
場所:JR線『東京駅』八重洲北口徒歩2分
   東京都中央区八重洲1-7-4矢満登ビル3F ルノアール会議室
交流会:セミナー後参加希望者との交流会開催します。会費:5,000円

事前参加申し込みの方には、参加証をメールします。
これから参加希望の方は、info@gmmi.jp にお申し込み下さい。

───────────────────────────────────

■オリジナル小冊子『事業再生7つの鉄則』無料プレゼント中!

30億701万5千円の負債を乗り越えた、洲山自身が体験し、学んだ、
経営危機を乗り越えるために必須の7つの鉄則!

ご希望の方に無料プレゼント中です。

───────────────────────────────────

■倒産寸前の会社を復活させる秘策満載!
洲山著 「事業再生家─会社が蘇った奇跡の物語」

紀伊国屋梅田本店ビジネス書週間ベストセラー1位
丸善丸の内本店ビジネス書週間ベストセラ─1位
アマゾンランキング投資・金融・会社経営部門1位

───────────────────────────────────
■関西経営者倶楽部5月例会

タイトル:「事業再生家」出版記念講演会
講師:喜望大地・会長:洲山

1.日時:平成23年5月17(火) 受付16:30
 重要文化財「綿業会館」の見学ツアー16:00~16:45:セミナー参加者は無料

 講演会:16:00~17:30 参加費:5,000円 (読者は無料ご招待)
 交流会:17:40~19:00 参加費:5,000円
 講演会・交流会セット 参加費:10,000円
2.場所:綿業会館(重要文化財)
 大阪市御堂筋線本町徒歩3分

───────────────────────────────────

■洲山お勧め書籍 【不景気をぶっ飛ばす豪快な本です!】

●調子ぶっこきシリーズ クロイワ・ショウ著
 「出稼げば大富豪」
バリ島在住の推定資産4,000億円の大富豪・中卒・元暴走族1,800名の総長
その愛称「兄貴」に弟子入りした
貧乏博士課程大学院生の金持ち修行日記です。

まあ、兎に角おもろいでんなあ!!!  が、洲山の感想です。
あまりにも面白く、その兄貴のパワーをいただきに
来る6月17日(金)~21日(火)朝まで5日間のバリツアーに参加予定です。
クロイワ・ショウ氏をツアーコンダクターに、バリに学ぶ5日間
良かったら一緒に行きましょう

───────────────────────────────────

■編集後記

最後まで読んで下さいまして、ありがとうございました。
洲山の近況報告、4月24・25日大分、26日京都経由静岡、27日東京・大阪、
28・29日東京・日光方面・徳島、30日徳島2件経営相談後帰阪
5月1日長野、2日大阪経由博多・大分と席を暖めるまもなく東奔西走の
充実した日々です。
その間に、スポンサー候補へのプレゼン・資金調達の目途をつけるなど、
大きく前進した一週間でした。

これからも、毎日の仕事に喜び、将来に明るい望みを持ち、
大地に根を生やした企業サポートに邁進します。

事業再生に関しての問い合わせに関しては、
事業再生を志す方のメール相談を洲山が秘密厳守で承ります

事業再生・M&A・事業承継に関してはお気軽にご相談下さい。
⇒ 0120-59-8686
執筆、取材、講演等を受け付けております。
お気軽にどうぞ。
⇒ 大阪本部オフィス:TEL(06)6372-1313 阿部事務局長宛

◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆

全国24時間受付

無料相談はこちらから

お気軽にご相談ください

 

関連記事

  1. 宮内正一メールマガジンバックナンバー vol.431 久しぶりに見たよ!『超男前の銀行員!』 特集号
  2. 神崎和也メールマガジンバックナンバー vol.389 頑張れ、パチンコ!フレフレ、お馬ちゃん! 特集号…
  3. 宮内正一メールマガジンバックナンバー vol.132 ユウエツテキチイノランヨウに注意! 特集号
  4. 洲山メールマガジンバックナンバー vol.436 マクドナルド復活 特集号
  5. 宮内正一メールマガジンバックナンバー vol.368 社長はみんな知っている!の巻 特集号
  6. 洲山メールマガジンバックナンバー vol.150 ビジョナリーカンパニー3 衰退の5段階に学ぶ 特…
  7. 洲山メールマガジンバックナンバー vol.192 「会社に残された現金あとわずか」について 特集号…
  8. 坂本利秋メールマガジンバックナンバー vol.486 再生手法から学ぶ現金主義経営 特集号
PAGE TOP