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『喜望大地・会長：洲山(しゅうざん) 事業再生・経営変革レポート』
vol.232 2012年7月5日号 発行部数24,327部
「借金30億円からの逆転コラム」
今回のテーマは
「担保になってる不動産は誰のもの？ 不動産の任意売却 特集号」
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「社長に笑顔と勇気を与え続ける！」 悩める社長の救世主・洲山です。
民主党代表兼総理大臣の野田の政治姿勢を事業再生学的に評価すると、
明確な目標を立て、周囲の批判にもぶれずに推進する立ち位置は、立派です。
見方が異なる読者も多いと思いますが、事業再生学的見地の有事対応では、
信念を持ち、発言がぶれずに貫く迫力が必須です。
でないと、部下がついて行けませんし、
支援者・協力者の支援も得られません。
そのブレないスタンスを代表する行動は、駅前で通勤する人々に政策を訴える
「朝立ち」を1986年(昭和61年)10月から2010年(平成22年)に
財務相に就任する前日まで24年間続け、
「駅前留学はNOVA、駅前演説はNODA」と自ら称した。
等でも継続する力と信念をお持ちであるのが窺えます。
本号は、大阪オフィス常務執行役員宮内正一の
金融業界と不動産業界で生きた経験によるのコラムです。
題して、
「担保になってる不動産は誰のもの？ 不動産の任意売却 特集号」です。
ターンアラウンド・エキスパート、事業再生家・洲山のもと、
日々クライアントの背中を支えている認定事業再生士の宮内です。
早速ですが、事業再生のプロに必要なスキルの一つとして、
不動産スキルがあげられます。
日本の銀行はほとんどが担保主義…担保がなきゃカネは貸さない…わけですが、
中でも大部分の担保が不動産になっているからです。
弊社に相談に来られるクライアントの皆さんは、
経営状態に何かしらの問題がある為、
場合によっては担保不動産の売却による銀行返済が必要になります。
実は私、16年の金融機関勤務の後、不動産系のお仕事に携わっておりました。
その間約6年、直接関与した不動産売買額はざっと、ん100億円!ですから、
事業再生の次に得意としているのがこの分野です。
さて、本第です。
弊社にお越しになる方々の大きな勘違いの一つは
「不動産は銀行に担保を取られているから、
売りたいと思っても何もできない…」
という誤解を持たれている方がいます。
しかし、よく考えて下さい。ちょっとおかしくないですか？
銀行は不動産を担保にとっている＝(根)抵当権を設定しているだけです。
所有権が移っている訳でも何でもありません。
「銀行に取られている」というのは、甚だしい誤解です。
整理するとこうなります。
1.不動産を売る売らないを決める、どんな条件で売るかを決める、
のはあくまで持ち主
2.抵当権者＝銀行は、売却時に(根)抵当を抹消するかしないか、
の権限を持つだけ
例えば銀行が抵当権の抹消に応じなくても、買い手がその事情を了解すれば、
売買も所有権の移転も成立します。…現実には難しいですが…
不動産売却を嫌がる持ち主に対して、銀行が強制的に売却するには、
競売しか方法が無いと思って下さい。
しかも競売は、時間が1年前後もかかる為、
銀行としては持ち主による「任意売却」を希望するのが一般的です。
1.担保不動産を売却する事を決定できるのは、原則持ち主
2.銀行も持ち主による任意売却を望んでいる
という事であれば、売却活動は持ち主が有利な形、
「任意売却」で進めるべきでしょう。
しかし悲しいかな、中小零細企業の社長に、
不動産売買のノウハウに精通している方はあまりいらっしゃいません。
となると、不動産業者に売却の仲介を頼む事になりますが、
「信頼出来る業者を知らない」
「知らない不動産屋さんに、いきなり頼んでも大丈夫だろうか？」
という心配ごとも発生します。
更に不動産売却には、個々個別の事情を斟酌した売り方があるものです。
・他人に知られず売却したい…売却活動を知れると近所に恥ずかしい
・事業に欠かせない工場だから、売却しても工場として使い続けたい
・先祖伝来の土地だから、出来れば親類に所有してもらいたい
・どうせ売るなら、今後自分の事業に役立つ人に買ってもらいたい
・銀行に納得してもらって、売却金額の一部を別の支払に充てたい
・売却に係る経費は最大限引いてもらいたい
・売却後の税金対策は万全にしておきたい etc
諸々書きましたが、これらの事情を銀行が、
親切に考慮してくれるとは限りません。
ですから持ち主＝売主は、理路整然と銀行に主張すべきは主張し、
有利な売却を目指すべきでしょう。
弊社は事業再生専門のコンサル集団ですが、不動産売却や有効活用、
それらにまつわる税務問題も含め、
「再生スキーム」に組み入れるようにしています。
最近「任意売却」を売りにしている不動産業者さんが増えましたが、
必ずしも「再生スキーム全体」を考慮していない場合もあるでしょう。
弊社であれば、
再生スキーム全体の中での不動産の任意売却が可能になります。
自分が知らないことでも、
プロに聞けば、さっと解決できる事がたくさんあります。
簡単に諦めずに、プロに相談しましょう！
私たち喜望大地のコンサルタントは、
あきらめず、不撓不屈の精神で頑張る社長を応援します。
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このメールを1名でも多くのオーナーがご覧になり、
笑顔と勇気を与え続ける事が私たちの願いです。
『さあ、前を向いて一緒に明るく！ 元気に！！ 前向きに！！！
前進しましょう！』
いかなる問題も喜望大地の洲山チームが解決出来る可能性がありますから、
ご相談はお気軽に！
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日時：7月11日(水)・8月21日(火)：14:00～16:00
場所：JR線『大阪駅』中央北口徒歩3分
大阪市北区芝田2-4-4 日生ビル新館3F OBS会議室
日時：7月13日(金)・8月23日(木)：14:00～16:00
場所：JR線『東京駅』八重洲北口徒歩2分
東京都中央区八重洲1-4-20 東京八重洲ビル8F
主催：株式会社喜望大地
大阪本部オフィス TEL：06-6372-1313 担当：阿部
フリーコール：0120-59-8686
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■編集後記
最後まで読んで下さいまして、ありがとうございました。
橋下徹大阪市長のスピードと行動力を事業再生学的に分析すると、
見事なお手本と言えます。
すなわち、将来ビジョンを明確にして、
(大阪を世界のベスト10入りする)そのためには、大阪府と大阪市の
二重行政の無駄をそぎ落とし、
資源の無い日本では、人財が最大の財産だから、教育投資を重視する等、
方針が明確で、都市の経営戦略・経営戦術が明確で、
全くぶれないのと実行のスピード感は、
ソフトバンクの孫正義に匹敵する日本でも西の横綱級ですね。
個人的な好き嫌いはあるでしょうが、事業再生学的視点で分析すると上記の
判断が出来ます。
これからも、毎日の仕事に喜び、将来に明るい望みを持ち、
大地に根を生やした企業サポートに邁進します。
事業再生に関しての問い合わせに関しては、
事業再生を志す方のメール相談を洲山が秘密厳守で承ります
事業再生・Ｍ＆Ａ・事業承継に関してはお気軽にご相談下さい。
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