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vol.237 生活の再生には自宅を守るがイチバン!不動産の競売と任意売却 特集号

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『喜望大地・会長:洲山(しゅうざん) 事業再生・皇寿経営レポート』
         vol.237 2012年8月17日号    発行部数24,073部
「借金30億円からの逆転コラム」

今回のテーマは「生活の再生には自宅を守るがイチバン!
              不動産の競売と任意売却 特集号」
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「社長に笑顔と勇気を与え続ける!」を旗印に、
悩める社長の救世主として、活動している洲山です。

洲山は、かつて個人と経営する会社を合わせて、
不動産を10か所所有してました。
一番広い土地は、1,600坪ありました。
その上には、1,000坪の建物があり、
設備含めて、約5億円近い投資物件でした。
年商100億目指した商品センターでしたが、
本物件含めて9物件の競売を経験しました。(悲!)
従って、競売事件は、経験豊富です(涙!)

でも、10-9=1物件残りました(嬉!)
詳細は、本号コラムと編集後記をお読みください。

さて、
本号は、大阪オフィス常務務執行役員・認定事業再生士(CTP)
宮内正一のコラム
テーマは、『生活の再生には自宅を守るがイチバン!
不動産の競売と任意売却』です。

ターンアラウンド・エキスパート、事業再生家・洲山のもと、
日々クライアントの背中を支えている認定事業再生士の宮内です。

1ヶ月と少し前、私が担当したメルマガに次の一節がありました。
「(担保の)不動産売却を嫌がる持ち主に対して、
 銀行が強制的に売却するには、競売しか方法が無いと思って下さい。
 しかも競売は、時間が1年前後もかかる為、銀行としては持ち主による
 「任意売却」を希望するのが一般的です。」

「このあたりをもっと詳しく知りたい」という天の声?が聞こえてきたような
気がしましたので、
今回は不動産の競売と任意売却についてお話したいと思います。

数年前のまぁまぁ実話編。登場は私とヨメという事にしておきます。
嫁「近所の○○さん、この前引っ越したんやて」
 …○○さんと嫁はママ友でした。
私「えっ、どないしたん。えらい急やん」
嫁「詳しくは知らんけど、リストラにあって住宅ローンが払えんように
  なったかららしいで」
私「そんなんやったら、俺に相談してくれたら良かったのに…」

当然そのお宅は空き屋になった訳ですが、
次の方がお住まいになったのは1年以上過ぎてからでした…

自ら事業を経営している社長だけでなく、
サラリーマンの多くも住宅ローンで自宅を手に入れていると思います。
仮に住宅ローンが払えなくなった場合、「すぐに自宅を手放さなアカン」
と思われる大変潔い方…私の嫁のママ友のようなパターン…は
大変多いと思われます。

しかし、変な話ですよね。ママ友一家はローンを払えなかった
(と思われる)ので、潔く自宅を諦めて引っ越した訳です。
にも関わらず、次の方がお住まいになったのは
1年も過ぎてからであったというのは…

そんな事情を含め、もし私が相談を受けていれば、
きっと次のようにアドバイスしたと思います。

1.ローンが払えなくても、銀行が競売を完了させるには1年はかかる
 (最近は少し早くなることもあります)。
 その間に有効な手立てを考えれば良い。
 …メルマガ末尾に競売の流れを付けておきます。
 とても気の長い手続きなんです。

2.競売までの間に、自宅を時価で買ってくれる人を探す。これが任意売却です

3.間違っても債権額=ローン残高で買ってもらう必要は無い
 …ココがポイント!

4.銀行は時価での売買なら納得する
 …それでも競売の価格より高い事が多いからです

5.買ってもらうのは知人友人等、売買後も家賃を払えば住み続ける事に
 理解してもらう方を選ぶ
 …いまどきは銀行の預金金利もほとんどゼロですから、
 売買金額の5%の家賃ならOKという方もいらっしゃると思います。

6.残った債務は、収入の範囲で少しずつ返していく。
 数字をイメージすればこんな感じでしょうか。
 ・自宅を買ったのは4000万、当初のローンも4000万
 ・ローンが払えなくなった時の残債は3500万
 ・これを時価の1500万で友人等に売却
 ・友人には1500万の年利5%の家賃、月62,500円を支払っていく…
  ほとんどの場合、今までの銀行ローンより大幅に支払が下がる!
 ・残った2000万は超長期で返済
 これであれば、自宅に住み続ける事が可能になります。
 しかも、自宅は他人のものですから、
 銀行が改めて競売をかけるような事もありません。

いかがでしょうか。
私たち事業再生の専門家は、事業の再生だけでなく、
経営者の生活の再生にも目を配ります。
経営者の生活が破綻するようでは、事業の再生はあり得ないからです。

※ついでに担保不動産競売の流れを付けておきます。

1.競売申立…債権者(銀行)が裁判所に申立します

2.競売開始決定…通知が債務者(社長)に届きます

3.登記の嘱託…差押えの登記がなされます

4.現況調査…裁判所から不動産の調査が入ります…
      必ず事前に日時の連絡が入ります。
      日程が合わなければ、変更してもらう事が可能です。

5.売却基準価額の決定…売却する最低の価格が決まります。
           大体相場の7割位の低い価格になります

6.物件明細書作成・備置き…不動産の詳細資料が開示されます

7.売却日時などの広告…最近はインターネットで閲覧できます

8.売却…要するに入札が行われます

9.売却決定…誰に売るかが決まります

10.代金納付…買主が期限までに資金を入金します

11.登記の嘱託…所有権が買受け人に移転します

12.配当…売却金が債権者に配当されます

メルマガではなかなか書ききれない事があります。
不明点はお気軽に弊社まで。

また、私宮内が9月26日(水)14:00~16:00大阪にて
セミナーを開催致します。
セミナー終了後に個別無料面談を承ります。
セミナーでは、金融円滑化法案終了に伴う出口戦略と自宅の守り方も
レクチャーさせていただきます。
詳細は、次号にて告知予定です。

私たち喜望大地のコンサルタントは、
あきらめず、不撓不屈の精神で頑張る社長を応援します。

お気軽に、フリーダイヤル0120-59-8686 へお電話ください。

7周年謝恩の「初回面談無料」をご活用下さい。

このメールを1名でも多くのオーナーがご覧になり、
笑顔と勇気を与え続ける事が私たちの願いです。

『さあ、前を向いて一緒に明るく! 元気に!! 前向きに!!!
 前進しましょう!』

いかなる問題も喜望大地の洲山チームが解決出来る可能性がありますから、
ご相談はお気軽に!

お電話のご相談は⇒ 0120-59-8686 (経営変革のゴングはハローハロー)

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■喜望大地 2030年ビジョン  2030.03.02.創業25周年記念式典

延3万社を救い、延自立型経営者10万人の育成、延100万人の雇用を守る

結果を出したい、と願い、努力しています。

───────────────────────────────────

■洲山セミナー「皇寿経営セミナー(永遠に継続発展するコツを伝授)」

私、洲山が30億円の負債を抱えて破綻のピンチを乗り越えた実践的な
事業再生ノウハウ、「資金調達・為替デリバティブ・事業再生セミナー」です

悩める社長の救世主として、笑顔と勇気を与え続けるセミナーです。

会費:5,000円 参加特典:(洲山著「事業再生家」+「事業再生総合病院」
プレゼント)+個別無料相談タイムを用意しています。
また、1社2名までご参加OKです。

日時:9月18日(火):14:00~16:00
場所:JR線『大阪駅』中央北口徒歩3分
   大阪市北区芝田2-4-4 日生ビル新館3F OBS会議室

日時:9月27日(木):14:00~16:00
場所:JR線『東京駅』八重洲北口徒歩2分
   東京都中央区八重洲1-4-20 東京八重洲ビル8F

主催:株式会社喜望大地
   大阪本部オフィス TEL:06-6372-1313 担当:阿部
            フリーコール:0120-59-8686

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■編集後記

最後まで読んで下さいまして、ありがとうございました。

洲山が、〇銀行の根抵当権が1億6千万円ついていて、且つ借入金残高が
1億7千万円あったにもかかわらず、残せたのは、自宅でした。
それは、空蝉(うつせみ)作戦によるものです。
詳細は、個別面談か洲山セミナーにご参加ください。
経営者の家族の思い出の詰まったご自宅を守る空蝉作戦を伝授します。

これからも、毎日の仕事に喜び、将来に明るい望みを持ち、
大地に根を生やした企業サポートに邁進します。

事業再生に関しての問い合わせに関しては、
事業再生を志す方のメール相談を洲山が秘密厳守で承ります

事業再生・M&A・事業承継に関してはお気軽にご相談下さい。

⇒ 0120-59-8686

執筆、取材、講演等を受け付けております。
お気軽にどうぞ。

⇒ 大阪本部オフィス:TEL(06)6372-1313 阿部事務局長宛

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