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『喜望大地・会長：洲山(しゅうざん) 事業再生・皇寿経営レポート』
vol.242 2012年10月1日号 発行部数24,083部
「借金30億円からの逆転コラム」
今回のテーマは、「不動産の価格は一つではないという話 特集号」
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「社長に笑顔と勇気を与え続ける！」を旗印に、
悩める社長の救世主として、活動している洲山です。
大きな台風が、日本列島を縦断しましたが、
台風が来ると大昔の大水害のトラウマが蘇ります。(ー_ー)!!
商売をしていた30年前に、台風による大水害で倉庫が2メートル以上水没し、
倉庫の扉を開けると、段ボールがバタバタと倒れていました。
幸い陶器が中心の倉庫だったので、水洗いして、乾かし、箱はメーカーからの
無償支援で助かりましたが、その手間たるや大変でした。(涙！)
また、意外な気づきがありました。 編集後記にて披露します。
さて、洲山が弟子入りをした遠藤晃師匠が、
ネットを使わずにたった２時間で
8,500万円売った方法が無料公開されました！
士業・コンサルタント・営業マン・経営者必見の動画です。
では、、
本号は、大阪オフィス常務執行役員認定事業再生士（CTP）宮内正一の
現場を知っているプロしかかけない不動産コラム
テーマは、「不動産の価格は、一つではないと言う話」
ターンアラウンド・エキスパート、事業再生家・洲山のもと、
日々クライアントの背中を支えている認定事業再生士の宮内です。
最近不動産ネタが続いていますので、
今回は不動産=土地のお値段について少々。
仕事柄、不動産の任意売却のお手伝いをする事が多々あります。
その際問題になるのは「不動産=土地の価格」です。
しかし、これが中々悩ましい問題です。
普通世に売られているものは、
どこで買っても価格に大きな差はないと思います。
しかし不動産・土地の場合、不思議な事に、価格が幾つも存在します。
「なんのこっちゃ？」と思われるかもしれませんので、
説明させていただきます。
まず、不動産(ここからは土地に限定してお話します)にはお上が定めた
オフィシャルな価格が3つ存在します。
1.公示地価・基準地価…国土交通省・各都道府県の調査による価格
2.路線価…国税局が定める価格
3.固定資産税評価額…市町村の台帳に登録
この3つの価格は、元々算出の目的が違う為、数字は同じにはなりません。
概ね1.＞2.＞3.の順番になります。
目的が違うと価格が変わるというのも、何やら変な話です。
銀行が土地の担保価値を判断する場合、基本的には2.の路線価に70%程度の
担保掛目を掛けて評価しています。
ですから銀行は、担保物件を売却する際の最低価格を
この水準と見ているといって良いでしょう。
しかし、任意で土地を売却する場合、
銀行は路線価評価での売却でOKいうでしょうか?
残念ながらそうは行きません。担保の評価額は最低ラインの価格です。
つまり時価＞担保評価額という図式が入っているからです。
じゃあ時価はどのように判断するのでしょうか？
大きく言えば二つの方法で判断していると考えられます。
1.近隣相場から時価を算定する方式
2.収益還元法…マンション・貸家等収益が期待できる物件は、
年間利回りから逆算して算出
1.の場合は地元不動産業者に
「このあたりで土地探したいけど、相場はどれくらい？」
2-3社にヒアリングすれば大体判ります。
2.の場合は、年間想定収益から年間想定費用や税金を差し引きし、
期待利回りで割れば価格が出てきます。
地域や物件の特性もありますが、
最近の投資家の期待利回りは6%～10%程度でしょうか。
つまり、担保価値より高く、かつ時価と評価される価格でないと、
銀行は担保物件の売却には納得しないという事です。
しかし、この程度であれば素人のハナシ！
より高く不動産を売りたいなら、ここから更に工夫が必要です。
1.その不動産を買いたいと強く思う人に買ってもらう作戦
例えば、お隣さんに買ってもらう。
その場所で商売をしたい人に買ってもらう。
とにかくその場所や土地に思い入れのある人に買ってもらう
というターゲットを絞ったピンポイントの売却活動を進める事がキモです。
2.不動産の価値を高めて売り出す作戦
例えば、隣地所有者と一緒に不動産をまとめて売りに出す…
不動産をまとめる事で、より価値の高い物件に出来る…
一つだけなら戸建て住宅しか建たないが、 まとめるとマンションが建つ。
開発・建設の企画を付けて売りに出す。
高齢者専用賃貸マンション企画商品等、優秀なデベロッパーなとど組んで、
土地の価値を高める。
いかがでしょうか、ざっくりとしてお話だけでもこれだけの要素があります。
更に現実には、税務問題・経費問題・法務問題 等で
価格が大きく上下する要因が不動産取引には加味されます。
専門の不動産業者に依頼すれば、
プロとしてそれなりに対応していただけるでしょうが、
対銀行との交渉・駆け引き+事業再生スキーム・税務・法務問題に連動、
となると不動産しか知らない業者さんでは、
満足行くカタチにはなるのは少し難しいかもしれません。
しかし弊社であれば、それら全てを包含したスキーム策定が可能です。
また、連帯保証債務を履行する為に不動産を売却する際は、
上手に売らないと、売却時に利益が出ると
譲渡益に対する課税問題が発生しますので、
課税されないような用件を具備して売却しないと、
「泣きっ面に蜂」になります。
不動産に関するご相談もお受けしているので、お気軽にご相談ください。
私たち喜望大地のコンサルタントは、
あきらめず、不撓不屈の精神で頑張る社長を応援します。
お気軽に、フリーダイヤル0120-59-8686 へお電話ください。
7周年謝恩の「初回面談無料」をご活用下さい。
このメールを1名でも多くのオーナーがご覧になり、
笑顔と勇気を与え続ける事が私たちの願いです。
『さあ、前を向いて一緒に明るく！ 元気に！！ 前向きに！！！
前進しましょう！』
いかなる問題も喜望大地の洲山チームが解決出来る可能性がありますから、
ご相談はお気軽に！
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また、1社2名までご参加OKです。
日時：10月23日(火)：14:00～16:00
場所：JR線『大阪駅』中央北口徒歩5分
大阪市北区芝田2-8-7 八木ビル3F
日時：10月24日（水）：14:00～16:00
場所：JR線『東京駅』八重洲北口徒歩2分
東京都中央区八重洲1-4-20 東京八重洲ビル8F
主催：株式会社喜望大地
大阪本部オフィス TEL：06-6372-1313 担当：阿部
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■編集後記
最後まで読んで下さいまして、ありがとうございました。
台風災害の後日談ですが、
当時扱っていたコンロが売り物にならず、産廃に出すにも
費用がかかるので、思い切って「持って帰ってくれたらただ」
と近所のおばさんに一声かけたところ、な、何と、
1時間で300個ぐらいあったずぶ濡れのコンロがすべてタダで売れました(驚！)
口コミのパワーを思いしらされた出来事でした。
これからも、毎日の仕事に喜び、将来に明るい望みを持ち、
大地に根を生やした企業サポートに邁進します。
事業再生に関しての問い合わせに関しては、
事業再生を志す方のメール相談を洲山が秘密厳守で承ります
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執筆、取材、講演等を受け付けております。
お気軽にどうぞ。
⇒ 大阪本部オフィス：TEL(06)6372-1313 阿部事務局長宛
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