メールマガジンバックナンバー

vol.519 自宅は何があっても守りたい! 特集号

◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆
「社長に笑顔と勇気を与え続ける!」悩める社長の救世主:洲山(しゅうざん)
vol.519 令和元年12月9日号 発行部数21,488部

「地獄に仏と感謝され、ピンチをチャンスに変える、洲山レポート」

今回のテーマは、銀行取引コンサルタント宮内正一による、
「自宅は何があっても守りたい! 特集号」
◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆

『地獄に仏』と感謝され、ピンチをチャンスに変える
悩める社長の救世主 洲山(しゅうざん)です。

忙中閑あり

松永修岳大阿闍梨主宰の感謝懇親会に参加して、
山口百恵さんの復活コンサートを満喫しました。

記念撮影も出来て、幸せです^_^

⇒ 続きは、編集後記で

本号は、喜望大地大阪本社の銀行取引コンサルタント宮内正一の、
『自宅は何があっても守りたい!、』の巻
をテーマにレクチャーします。

浪速の体育会系ターンアラウンドマネージャー宮内です。

クソ暑い夏が過ぎ、いよいよ秋ですねー!

おかげでマラソン練習も熱が入り、
10月は過去最長の200kmを走破しました!
…その割には痩せませんが(笑)

本題に戻って今回は、
「自宅は何があっても守りたい!」の巻でございます。

最近のTVCMで「自宅を守るセールアンドリースバック」
てなのを見ました…どこの不動産会社かは失念しましたが(笑)

要するに不動産会社が、クライアントの自宅を買い取って、
家賃でそのまま住めるようお手伝いしますよー、
ってな事ですね。

中小零細企業経営者は、ほぼ100%金融機関借入の連帯保証人です。

住宅ローンで自宅を購入した社長の物件には、
当然住宅ローンの抵当権がついている訳ですが、
更に会社借入の担保として、
根抵当権が設定されている事が多々あります。

事業が順調であれば何の問題もないですが、
事業が芳しくない事態に陥れば、
自宅を泣く泣く会社債務返済の為に、
第三者に売却しなければならない事態も想定されます。

でも、それって辛いですよね…
嫁さんには責められるし、
子供には転校せなあかんって泣かれるし…

そんな際に使われるのが、
自宅のセールアンドリースバックという手法です。

まぁ古くから使われている手法なので、
別に目新しい訳ではないですが、
冒頭の大手不動産会社がTVCMするくらい、
市場が拡大してきたという事でしょう。

しかーし、
スキルの低い業者に引っかからない為に、
自宅のセールアンドリースバックについてポイントを少々。

1.契約書やエビデンスを明確にしよう

 この手の契約としてまず必要なのは
 「売買契約書+重要事項説明書」です。

 まあ、あまりにも基本的な契約書なので、
 ここでトチる業者はいないでしょう。

 次に必要なのは、
 売り主がそのまま賃貸して住み続ける為の「賃貸契約書」です。

 一般的な賃貸契約だけでなく、
 最近は更新の無い「定期借家契約」もありますので、
 どちらを選ぶかはニーズ次第でしょうか。

 3つ目は、買い戻しの合意書又は売買契約を締結するか否か!

 近い将来、改めて自宅を買い戻す為のお約束ですね。

 買い戻す意思が全くないのであれば必要ないですが、
 「住み続けるには、買い戻したい」というニーズがあれば、
 ここは必須です。

2.市場価格には大きな幅がある…抵当権抹消交渉に直結

 自宅不動産には住宅ローンの抵当権、
 更には会社債権者の根抵当権が設定されている事がほとんどでしょう。

 自宅を売却するには、債権者が納得する価格で売却し、
 当該債務を弁済し、これらの抵当権を抹消してもらわねばなりません。

 債権者は債権回収最大化の為、当然高値での売却を希望します。
 
 しかし債務者は、出来るだけ抑えた価格での売却を希望します。

 高値売却しかできなければ、住み続ける毎月の家賃が高くなるからです。

 ここで金言。

 「不動産はふたつと同じものは無い」

 「よってこれだ!という価格は存在しない」

 「不動産の価格は需要と供給グラフによる、
 みえざる手で決定するものではない」

 いかに債権者を納得させ、比較的抑えた価格で
 「セール」できるかが勝負です。

 これによって「リースバック」の賃料を、
 支払い可能額に抑える事が可能となるからです。

3.税金を知らない業者はモグリ

 不動産を売却した際、買値よりも高く売却すれば
 その利益に所得税がかかります。

 「借金の為に泣く泣く不動産を売却したのに、
 更に税金もかかるんかい!」ですよね。

 しかし連帯保証人が、主債務者の債務弁済の為に
 保有不動産を売却した場合は、免税される特例があります。

以上3点ほどポイントを述べましたが、
これらは良識と実績のある業者であれば、当然常識です。

こんな事を承知していない業者や担当者に、
間違っても依頼しないようにしましょう。

因みに弊社グループには、専門の不動産会社があります。

何を隠そうワタクシ宮内が専任主任者でございます。
お気軽にご相談ください。

私たち喜望大地のコンサルタントは、
いかなる逆境もあきらめず、不撓不屈の精神で頑張る社長を応援します。

お気軽に、フリーダイヤル0120-59-8686 へお電話ください。

創業14周年謝恩の「初回面談無料」をご活用下さい。

このメールを1名でも多くのオーナーがご覧になり、
笑顔と勇気を与え続ける事が私たちの願いです。

『さあ、前を向いて一緒に明るく! 元気に!! 前向きに!!!
前進しましょう!』

いかなる問題も喜望大地の洲山チームが解決出来る可能性がありますから、
ご相談はお気軽に! ⇒ https://gmmi.jp/contact

お電話のご相談は⇒ 0120-59-8686 (経営変革のゴングはハローハロー)

───────────────────────────────────

■喜望大地 2030年ビジョン 2030.03.02.創業25周年記念式典

延3万社を救い、延自立型経営者10万人の育成、延100万人の雇用を守る

───────────────────────────────────

■オリジナル小冊子『事業再生7つの鉄則』無料プレゼント中!

30億の負債を乗り越えた、洲山自身が体験し、学んだ、
経営危機を乗り越えるために必須の7つの鉄則!

https://gmmi.jp/mailmagazine

───────────────────────────────────

著書のお知らせ:

■洲山著 過剰債務があっても事業承継できるノウハウ満載

「社長最後の大仕事ー借金があっても事業承継」
⇒ http://www.amazon.co.jp/dp/4478027439/

■洲山著 倒産寸前の会社を復活させる秘策満載!

「事業再生家─会社が蘇った奇跡の物語」
http://www.amazon.co.jp/dp/4883384489/

■洲山著 幻冬舎新書版 経営状態をよくしたい社長にお薦めです。

「あなたの会社をお救いしますー事業再生総合病院」
http://www.amazon.co.jp/dp/4344020987/

■宮内正一著 リスケジュール=借入金の返済条件変更を学びたい方に

「小さな会社のための正しい『リスケ』の進め方」
http://www.amazon.co.jp/dp/4495593412/

■宮内正一著 「ゾンビ企業」でも復活できる究極戦略

「会社を守りたければ売上は上げるな!」
http://www.amazon.co.jp/dp/4863673884/

■坂本利秋著 今こそ売却のチャンス!

「会社を売りたくなったら読む本」
https://www.amazon.co.jp/dp/4569840205/

───────────────────────────────────

■編集後記

最後までお読みいただき感謝します。

忙中閑あり

松永修岳大阿闍梨主宰の感謝懇親会に参加して、
山口百恵さんの復活コンサートを満喫しました。

記念撮影も出来て、幸せです^_^

松永修岳大阿闍梨の教えの合言葉は、
「持ってますか?」
なのですが、何をもっているかは、
運を持ってますか?
であり、
運を良くするには、与える人のギバーになると、
運気が上がるので、そうなりたいですね!

山口百恵こと、
カトリーナ陽子さんの益々のご活躍を祈念します!

https://www.facebook.com/gmminet/

メルマガを最後までお読みいただき、ありがとうございました。

事業承継・事業再生を志す方のメール相談を洲山が秘密厳守で承ります。

https://gmmi.jp/contact

事業再生・M&A・事業承継に関してはお気軽にご相談下さい。

⇒ 0120-59-8686

執筆、取材、講演等を受け付けております。
お気軽にどうぞ。

⇒ 大阪本社:TEL(06)6372-1313 事務局宛

メルマガ登録は、⇒ https://gmmi.jp/mailmagazine

◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆

全国24時間受付

無料相談はこちらから

お気軽にご相談ください

関連記事

  1. 坂本利秋メールマガジンバックナンバー vol.372 経営者向け 会社売却特別セミナー 特集号
  2. 宮内正一メールマガジンバックナンバー vol.512 支店長さんのお怒りはソコだったのね? 特集号
  3. 洲山メールマガジンバックナンバー vol.272 最悪な時にこそ、たくさんの決断を求められる 特集…
  4. 神崎和也メールマガジンバックナンバー vol.336 ナニワの社会評論家かずやんの『怒れ!若者達よ!』…
  5. 石井博メールマガジンバックナンバー vol.455 製造業の皆様、予算は作成されていますか? 特集号…
  6. 洲山メールマガジンバックナンバー vol.4  『ピンチをチャンスに変える』鉄則! 「問題の先送り…
  7. 洲山メールマガジンバックナンバー vol.243 社長がリスケの時に出した経営改善計画は果たして実…
  8. 石井博メールマガジンバックナンバー vol.441 製造業の皆様、ECRSの原則をご理解されています…
PAGE TOP