宮内正一コンサルタントコラム

生活の再生には自宅を守るがイチバン!不動産の競売と任意売却

1ヶ月と少し前、私が担当したメルマガに次の一節がありました。
「(担保の)不動産売却を嫌がる持ち主に対して、
 銀行が強制的に売却するには、競売しか方法が無いと思って下さい。
 しかも競売は、時間が1年前後もかかる為、銀行としては持ち主による
 「任意売却」を希望するのが一般的です。」

「このあたりをもっと詳しく知りたい」という天の声?が聞こえてきたような
気がしましたので、
今回は不動産の競売と任意売却についてお話したいと思います。

数年前のまぁまぁ実話編。登場は私とヨメという事にしておきます。
嫁「近所の○○さん、この前引っ越したんやて」
 …○○さんと嫁はママ友でした。
私「えっ、どないしたん。えらい急やん」
嫁「詳しくは知らんけど、リストラにあって住宅ローンが払えんように
  なったかららしいで」
私「そんなんやったら、俺に相談してくれたら良かったのに…」

当然そのお宅は空き屋になった訳ですが、
次の方がお住まいになったのは1年以上過ぎてからでした…

自ら事業を経営している社長だけでなく、
サラリーマンの多くも住宅ローンで自宅を手に入れていると思います。
仮に住宅ローンが払えなくなった場合、「すぐに自宅を手放さなアカン」
と思われる大変潔い方…私の嫁のママ友のようなパターン…は
大変多いと思われます。

しかし、変な話ですよね。ママ友一家はローンを払えなかった
(と思われる)ので、潔く自宅を諦めて引っ越した訳です。
にも関わらず、次の方がお住まいになったのは
1年も過ぎてからであったというのは…

そんな事情を含め、もし私が相談を受けていれば、
きっと次のようにアドバイスしたと思います。

1.ローンが払えなくても、銀行が競売を完了させるには1年はかかる
 (最近は少し早くなることもあります)。
 その間に有効な手立てを考えれば良い。
 …メルマガ末尾に競売の流れを付けておきます。
 とても気の長い手続きなんです。

2.競売までの間に、自宅を時価で買ってくれる人を探す。これが任意売却です

3.間違っても債権額=ローン残高で買ってもらう必要は無い
 …ココがポイント!

4.銀行は時価での売買なら納得する
 …それでも競売の価格より高い事が多いからです

5.買ってもらうのは知人友人等、売買後も家賃を払えば住み続ける事に
 理解してもらう方を選ぶ
 …いまどきは銀行の預金金利もほとんどゼロですから、
 売買金額の5%の家賃ならOKという方もいらっしゃると思います。

6.残った債務は、収入の範囲で少しずつ返していく。
 数字をイメージすればこんな感じでしょうか。
 ・自宅を買ったのは4000万、当初のローンも4000万
 ・ローンが払えなくなった時の残債は3500万
 ・これを時価の1500万で友人等に売却
 ・友人には1500万の年利5%の家賃、月62,500円を支払っていく…
  ほとんどの場合、今までの銀行ローンより大幅に支払が下がる!
 ・残った2000万は超長期で返済
 これであれば、自宅に住み続ける事が可能になります。
 しかも、自宅は他人のものですから、
 銀行が改めて競売をかけるような事もありません。

いかがでしょうか。
私たち事業再生の専門家は、事業の再生だけでなく、
経営者の生活の再生にも目を配ります。
経営者の生活が破綻するようでは、事業の再生はあり得ないからです。

※ついでに担保不動産競売の流れを付けておきます。

1.競売申立…債権者(銀行)が裁判所に申立します

2.競売開始決定…通知が債務者(社長)に届きます

3.登記の嘱託…差押えの登記がなされます

4.現況調査…裁判所から不動産の調査が入ります…
      必ず事前に日時の連絡が入ります。
      日程が合わなければ、変更してもらう事が可能です。

5.売却基準価額の決定…売却する最低の価格が決まります。
           大体相場の7割位の低い価格になります

6.物件明細書作成・備置き…不動産の詳細資料が開示されます

7.売却日時などの広告…最近はインターネットで閲覧できます

8.売却…要するに入札が行われます

9.売却決定…誰に売るかが決まります

10.代金納付…買主が期限までに資金を入金します

11.登記の嘱託…所有権が買受け人に移転します

12.配当…売却金が債権者に配当されます

メルマガではなかなか書ききれない事があります。
不明点はお気軽に弊社まで。

また、私宮内が9月26日(水)14:00~16:00大阪にて
セミナーを開催致します。
セミナー終了後に個別無料面談を承ります。
セミナーでは、金融円滑化法案終了に伴う出口戦略と自宅の守り方も
レクチャーさせていただきます。
詳細は、次号にて告知予定です。

 

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