宮内正一コンサルタントコラム

不動産の価格は一つではないという話

最近不動産ネタが続いていますので、
今回は不動産=土地のお値段について少々。

仕事柄、不動産の任意売却のお手伝いをする事が多々あります。
その際問題になるのは「不動産=土地の価格」です。

しかし、これが中々悩ましい問題です。
普通世に売られているものは、
どこで買っても価格に大きな差はないと思います。

しかし不動産・土地の場合、不思議な事に、価格が幾つも存在します。

「なんのこっちゃ?」と思われるかもしれませんので、
説明させていただきます。

まず、不動産(ここからは土地に限定してお話します)にはお上が定めた
オフィシャルな価格が3つ存在します。

1.公示地価・基準地価…国土交通省・各都道府県の調査による価格
2.路線価…国税局が定める価格
3.固定資産税評価額…市町村の台帳に登録

この3つの価格は、元々算出の目的が違う為、数字は同じにはなりません。

概ね1.>2.>3.の順番になります。
目的が違うと価格が変わるというのも、何やら変な話です。

銀行が土地の担保価値を判断する場合、基本的には2.の路線価に70%程度の
担保掛目を掛けて評価しています。

ですから銀行は、担保物件を売却する際の最低価格を
この水準と見ているといって良いでしょう。

しかし、任意で土地を売却する場合、
銀行は路線価評価での売却でOKいうでしょうか?

残念ながらそうは行きません。担保の評価額は最低ラインの価格です。

つまり時価>担保評価額という図式が入っているからです。
じゃあ時価はどのように判断するのでしょうか?

大きく言えば二つの方法で判断していると考えられます。

1.近隣相場から時価を算定する方式
2.収益還元法…マンション・貸家等収益が期待できる物件は、
 年間利回りから逆算して算出

1.の場合は地元不動産業者に
「このあたりで土地探したいけど、相場はどれくらい?」
2-3社にヒアリングすれば大体判ります。

2.の場合は、年間想定収益から年間想定費用や税金を差し引きし、
期待利回りで割れば価格が出てきます。

地域や物件の特性もありますが、
最近の投資家の期待利回りは6%~10%程度でしょうか。

つまり、担保価値より高く、かつ時価と評価される価格でないと、
銀行は担保物件の売却には納得しないという事です。

しかし、この程度であれば素人のハナシ!
より高く不動産を売りたいなら、ここから更に工夫が必要です。

1.その不動産を買いたいと強く思う人に買ってもらう作戦
 例えば、お隣さんに買ってもらう。
 その場所で商売をしたい人に買ってもらう。
 とにかくその場所や土地に思い入れのある人に買ってもらう
 というターゲットを絞ったピンポイントの売却活動を進める事がキモです。

2.不動産の価値を高めて売り出す作戦
 例えば、隣地所有者と一緒に不動産をまとめて売りに出す…
 不動産をまとめる事で、より価値の高い物件に出来る…
 一つだけなら戸建て住宅しか建たないが、 まとめるとマンションが建つ。
 開発・建設の企画を付けて売りに出す。
 高齢者専用賃貸マンション企画商品等、優秀なデベロッパーなとど組んで、
 土地の価値を高める。

いかがでしょうか、ざっくりとしてお話だけでもこれだけの要素があります。

更に現実には、税務問題・経費問題・法務問題 等で
価格が大きく上下する要因が不動産取引には加味されます。

専門の不動産業者に依頼すれば、
プロとしてそれなりに対応していただけるでしょうが、
対銀行との交渉・駆け引き+事業再生スキーム・税務・法務問題に連動、
となると不動産しか知らない業者さんでは、
満足行くカタチにはなるのは少し難しいかもしれません。

しかし弊社であれば、それら全てを包含したスキーム策定が可能です。

また、連帯保証債務を履行する為に不動産を売却する際は、
上手に売らないと、売却時に利益が出ると
譲渡益に対する課税問題が発生しますので、
課税されないような用件を具備して売却しないと、
「泣きっ面に蜂」になります。

不動産に関するご相談もお受けしているので、お気軽にご相談ください。

 

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