宮内正一コンサルタントコラム

自宅は何があっても守りたい!

浪速の体育会系ターンアラウンドマネージャー宮内です。

クソ暑い夏が過ぎ、いよいよ秋ですねー!

おかげでマラソン練習も熱が入り、
10月は過去最長の200kmを走破しました!
…その割には痩せませんが(笑)

本題に戻って今回は、
「自宅は何があっても守りたい!」の巻でございます。

最近のTVCMで「自宅を守るセールアンドリースバック」
てなのを見ました…どこの不動産会社かは失念しましたが(笑)

要するに不動産会社が、クライアントの自宅を買い取って、
家賃でそのまま住めるようお手伝いしますよー、
ってな事ですね。

中小零細企業経営者は、ほぼ100%金融機関借入の連帯保証人です。

住宅ローンで自宅を購入した社長の物件には、
当然住宅ローンの抵当権がついている訳ですが、
更に会社借入の担保として、
根抵当権が設定されている事が多々あります。

事業が順調であれば何の問題もないですが、
事業が芳しくない事態に陥れば、
自宅を泣く泣く会社債務返済の為に、
第三者に売却しなければならない事態も想定されます。

でも、それって辛いですよね…
嫁さんには責められるし、
子供には転校せなあかんって泣かれるし…

そんな際に使われるのが、
自宅のセールアンドリースバックという手法です。

まぁ古くから使われている手法なので、
別に目新しい訳ではないですが、
冒頭の大手不動産会社がTVCMするくらい、
市場が拡大してきたという事でしょう。

しかーし、
スキルの低い業者に引っかからない為に、
自宅のセールアンドリースバックについてポイントを少々。

1.契約書やエビデンスを明確にしよう

 この手の契約としてまず必要なのは
 「売買契約書+重要事項説明書」です。

 まあ、あまりにも基本的な契約書なので、
 ここでトチる業者はいないでしょう。

 次に必要なのは、
 売り主がそのまま賃貸して住み続ける為の「賃貸契約書」です。

 一般的な賃貸契約だけでなく、
 最近は更新の無い「定期借家契約」もありますので、
 どちらを選ぶかはニーズ次第でしょうか。

 3つ目は、買い戻しの合意書又は売買契約を締結するか否か!

 近い将来、改めて自宅を買い戻す為のお約束ですね。

 買い戻す意思が全くないのであれば必要ないですが、
 「住み続けるには、買い戻したい」というニーズがあれば、
 ここは必須です。

2.市場価格には大きな幅がある…抵当権抹消交渉に直結

 自宅不動産には住宅ローンの抵当権、
 更には会社債権者の根抵当権が設定されている事がほとんどでしょう。

 自宅を売却するには、債権者が納得する価格で売却し、
 当該債務を弁済し、これらの抵当権を抹消してもらわねばなりません。

 債権者は債権回収最大化の為、当然高値での売却を希望します。
 
 しかし債務者は、出来るだけ抑えた価格での売却を希望します。

 高値売却しかできなければ、住み続ける毎月の家賃が高くなるからです。

 ここで金言。

 「不動産はふたつと同じものは無い」

 「よってこれだ!という価格は存在しない」

 「不動産の価格は需要と供給グラフによる、
 みえざる手で決定するものではない」

 いかに債権者を納得させ、比較的抑えた価格で
 「セール」できるかが勝負です。

 これによって「リースバック」の賃料を、
 支払い可能額に抑える事が可能となるからです。

3.税金を知らない業者はモグリ

 不動産を売却した際、買値よりも高く売却すれば
 その利益に所得税がかかります。

 「借金の為に泣く泣く不動産を売却したのに、
 更に税金もかかるんかい!」ですよね。

 しかし連帯保証人が、主債務者の債務弁済の為に
 保有不動産を売却した場合は、免税される特例があります。

以上3点ほどポイントを述べましたが、
これらは良識と実績のある業者であれば、当然常識です。

こんな事を承知していない業者や担当者に、
間違っても依頼しないようにしましょう。

因みに弊社グループには、専門の不動産会社があります。

何を隠そうワタクシ宮内が専任主任者でございます。
お気軽にご相談ください。

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