洲山コンサルタントコラム

競売→強制執行スケジュール

資産のある方の債務整理には、
必ず資産処分による債務者へ弁済が発生します。

その資産を処分する方法として、
債務者の任意により売却処理する「任意売却」と
債務者の任意によらず、裁判所の職権で強制的に売却処分する「競売」
があります。

今日は、第5号の号外として且つ保存版として 「競売」の流れを解説します。

競売は、地域により
「きょうばい」 と言ったり 「けいばい」 と言ったりします。
その流れは、下記の通りです。

(1)ローン返済停止 ※3ヶ月間
    銀行からの督促がきます
       ↓
(2)信用情報事故登録 ※ローン返済停止から最低3ヵ月後
    ブラック情報入りとなります
       ↓
(3)担保処分の要請(任意売却の強要) ※3~6ヶ月間
    銀行から「家を売って返せ」と強要されます
       ↓
(4)期限の利益の喪失
    内容証明書が次々とやってきます
    (出入金などの禁止、預金の相殺、担保差し押さえ通知など)
       ↓
(5)保証会社、保証協会に代位弁済
    返済条件の交渉が成立してここでSTOPの場合と
    NON STOPで先に通過する場合があります
       ↓
(6)競売開始決定 ※代位弁済から約3ヵ月後
    裁判所からの通知書が届きます
    (もう銀行から何も言ってこなくなります)
       ↓
(7)配当要求の広告 ※競売開始決定から1ヶ月以内
    事件番号が付きます
    以後、舞台は裁判所になります
       ↓
(8)執行官による現況調査 ※約6ヶ月間
    裁判所からハガキや電話で「何日に調査に行く」と連絡があります
    ※ここから長い期間をかけて競売の3点セットを作成します
     (1)物件明細書
     (2)評価書(不動産鑑定士)
     (3)現況調査書
       ↓
(9)期日が入る(債権者及び債務者のみに通知がある) ※3点セット完了時
    最低競売価格と入札の日時が決定します
       ↓
(10)売却実施の広告
    新聞に広告が載ります
       ↓
(11)裁判所の閲覧室で物件資料が見られる ※2週間
    3点セットが公開されます
       ↓
(12)入札開始 ※1週間
    入札者は基準価格の2割金を保証金として入れます
       ↓
(13)入札終了 ※1週間後
    公示されます
       ↓
(14)開札 ※1週間後
    入札なしの場合は第2ラウンドへ。第3ラウンドで終わりです。
    →特別売却期間は1ヶ月(早い者勝ち)
       ↓
(15)売却許可決定 ※1週間後
    債務者から「執行抗告」されると、2~3ヶ月延びる場合もあります
       ↓
(16)売却許可決定の確定 ※1週間後
    高等裁判所へ抗告される場合もあります
       ↓
(17)代金納付 ※約1ヶ月間
    残金を納付します(但し、裁判所により若干異なる)
       ↓
(18)所有権移転登記 ※約2週間
    裁判所の職権ですべての抵当権は抹消されます
       ↓
(19)引き渡し交渉 ※数ヶ月間
    買い受け人(落札者)と住人との引き渡し交渉が始まります
       ↓
(20)明け渡し
    話し合いがついた場合はここで終わります
       ↓
(21)引き渡し命令の申し立ての訴訟手続 ※6ヶ月以内
    住人(債務者)と明け渡しの合意ができない場合
       ↓
(22)強制執行
    執行官や関係者約20人の日当など約150万円は落札者が負担します

 

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