資産のある方の債務整理には、
必ず資産処分による債務者へ弁済が発生します。
その資産を処分する方法として、
債務者の任意により売却処理する「任意売却」と
債務者の任意によらず、裁判所の職権で強制的に売却処分する「競売」
があります。
今日は、第5号の号外として且つ保存版として 「競売」の流れを解説します。
競売は、地域により
「きょうばい」 と言ったり 「けいばい」 と言ったりします。
その流れは、下記の通りです。
（１）ローン返済停止 ※3ヶ月間
銀行からの督促がきます
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（２）信用情報事故登録 ※ローン返済停止から最低3ヵ月後
ブラック情報入りとなります
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（３）担保処分の要請（任意売却の強要） ※3～6ヶ月間
銀行から「家を売って返せ」と強要されます
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（４）期限の利益の喪失
内容証明書が次々とやってきます
（出入金などの禁止、預金の相殺、担保差し押さえ通知など）
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（５）保証会社、保証協会に代位弁済
返済条件の交渉が成立してここでSTOPの場合と
NON STOPで先に通過する場合があります
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（６）競売開始決定 ※代位弁済から約3ヵ月後
裁判所からの通知書が届きます
（もう銀行から何も言ってこなくなります）
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（７）配当要求の広告 ※競売開始決定から1ヶ月以内
事件番号が付きます
以後、舞台は裁判所になります
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（８）執行官による現況調査 ※約6ヶ月間
裁判所からハガキや電話で「何日に調査に行く」と連絡があります
※ここから長い期間をかけて競売の3点セットを作成します
（1）物件明細書
（2）評価書（不動産鑑定士）
（3）現況調査書
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（９）期日が入る（債権者及び債務者のみに通知がある） ※3点セット完了時
最低競売価格と入札の日時が決定します
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（10）売却実施の広告
新聞に広告が載ります
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（11）裁判所の閲覧室で物件資料が見られる ※2週間
3点セットが公開されます
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（12）入札開始 ※1週間
入札者は基準価格の2割金を保証金として入れます
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（13）入札終了 ※1週間後
公示されます
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（14）開札 ※1週間後
入札なしの場合は第2ラウンドへ。第3ラウンドで終わりです。
→特別売却期間は1ヶ月（早い者勝ち）
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（15）売却許可決定 ※1週間後
債務者から「執行抗告」されると、2～3ヶ月延びる場合もあります
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（16）売却許可決定の確定 ※1週間後
高等裁判所へ抗告される場合もあります
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（17）代金納付 ※約1ヶ月間
残金を納付します（但し、裁判所により若干異なる）
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（18）所有権移転登記 ※約2週間
裁判所の職権ですべての抵当権は抹消されます
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（19）引き渡し交渉 ※数ヶ月間
買い受け人（落札者）と住人との引き渡し交渉が始まります
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（20）明け渡し
話し合いがついた場合はここで終わります
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（21）引き渡し命令の申し立ての訴訟手続 ※6ヶ月以内
住人（債務者）と明け渡しの合意ができない場合
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（22）強制執行
執行官や関係者約20人の日当など約150万円は落札者が負担します
