洲山コンサルタントコラム

競売から任売に変わった七方良し(七光り?)の物語

さて、4月14日開催の洲山のセミナーは定員24名に対して25名参加されました。(嬉!)
事業再生7つの鉄則を熱心に拝聴いただき、質疑応答も
サービサーに関してとか、活発なQ&Aタイムでした。

セミナーに参加されました方には発表しましたが、

VOL43号のメルマガで、事業再生の絶対条件とは何ぞや?
 の宿題を出しましたが、その解答は?

             ↓

「何が何でも再生・復活するぞ!!!」の執念です!!!!!

社長に思いがあれば、不渡りを出そうが、街金から借りて追い込みをかけられていようが
矢尽き、刀折れた瀕死の重症でも?
死亡宣告状況でも、蘇生は可能です!!!

断言します!
経営者さえ、再生の熱意・情熱があれば道は拓けます!

古来より、「捨てる神あれば、拾う神あり」

が、洲山が経営者として30年間事業経営をして、良いときも悪いときも体験し、

天国も地獄も数え切れない修羅場を潜り抜けた中で体験した実感です。

今日は、三菱東京UFJ銀行の○●支店にて不動産の取引がありました。
債務者△が所有している不動産に対しての抵当権者である◎○金融公庫が
差押(=競売)を申立て、入札期間中でしたが 現在入居テナントの××が任売(=任意売却)
にて購入を希望されて、債権者との合意が出来たことより、開札前に取引を実行して
入札を取り下げる事となりました。

競売事件は今回が10物件目ですが、
最低落札価格が、基準価格と表現が変わったりしましたが

入札者が3回とも無く流れて、最終地主さんが取り壊しをされた不幸な事件もあり
流石に心が痛みました(涙!)
地主様が取得されて、収益物件としての活用が可能だっただけに残念な結果でした!

三度目の正直で、三回目の入札で落札された事件もありました。
落札された製造業の社長は、大変お得な価格で 1,650坪の土地と1,000坪の建物をGETされました。
不動産の価格は一に立地、二に地姿であり、建物価格は欲しい方がイナケレバどんな建物もタダになるのを実感。

逆に入居テナントが、1,000万円でも高いからもっと安くならないと任売に応じない(超強気!)
と言ってたのに、いざ競売になり他から入札者がいるとの情報を入手したらナ、ナント
1,650万円のあっと驚く為五郎価格で落札された事例(借地上の建物)もあり(驚!)

人生と同じの悲喜こもごもですが、今回は一番ハッピーな結末でした。

世に「三方良し!」との言葉がありますが、「五方良しの物語」
売り手も債務弁済が出来、買い手も欲しい物件が納得した価格で入手でき、
債権者も債権回収が出来、競売申立費用も回収できました。
その上に、買い手の取引銀行は融資(=売上)が立ち、
司法書士の先生は取引に関する一連の事務手続きにて報酬が得られ、
更に、登記印紙・収入印紙・登録免許税・不動産取得税etcといった税金にて市役所・国に貢献できます。

実は、今月七方良しの 物語が有ります!

洲山がコンサルとして任売をアドバイスして、
その物件仲介をプロの不動産業者様に依頼しましたが、時間切れで△▲金融公庫が競売申立事件となり、
先行き不透明でア~リマシタが、入札期間内に買取希望者からオファーがありました。
ナント抵当権者が三者(その中に税務署あり)商工ローンの仮差三社と固定資産の延滞問題があり、
7社の解決を仲介業者の尽力で出来ました(嬉!)
コンサルはアドバイスが実りクライアントに喜ばれ(嬉!)
仲介業者は、仲介料で潤い、
抵当権者も競売なら第一抵当権者しか配当が期待できない予想が、
僅かとは言え、全ての債権者に配当が出るわけですから、GOODです!
この場合、上記の五方にプラス二だから、「七方良し!」で、七光りですね!

不動産が動くことの波及効果は大きいですね!

債務者に不動産があり、約定通りの弁済が出来なくなると必ず不動産は、処分しないと収まりません。
主債務者(=実際にお金を借りてる当事者)でなくても、連帯保証人であったら、
主債務者が、債務不履行を行い期限の利益(分割支払いする権利)を喪失すると
「残金を耳をそろえて一括に支払え!」と債権者に要求されますが、連帯保証人も同じです。

勿論話し合いで、連帯保証債務を分割にて支払うことは可能ですが、支払いから逃げることはNG(涙!)です。

連帯保証人になったときから、自分名義の財産は持たないことがリスクマネージメント(危機管理)となります。

 

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