洲山コンサルタントコラム

事業用不動産を活用し、しかる後に買戻し作戦!の実例

窮境状態に立ち至った際の大切な事業用不動産を守り、活用し、
その後に買戻すノウハウとは、何ぞや?
の特集号です。

過剰債務で首が回らない窮境状態に立ちいたった場合は、
残念ながらも内科療法での治療では手遅れで、
抜本的な悪化要因にメスを入れる外科手術でなければ
出血多量によるショック死がカウントダウンとなります。

東京圏の建設関連の○○工業は、優良企業であり、
会社もオーナー個人も1億円を超える金融資産を所持されてました。
そこで、当時のメイン銀行であったF銀行が不動産投資を推奨し、
その口車に乗って大規模なマンション投資を実行されました。

その結果が、バブル崩壊による資産デフレの大波をモロにかぶって、
本業は黒字ながらも過剰債務で破綻のピンチを迎えました。

年商2億円なのに、借金が5億円もあり、
元金返済は勿論、利払いも侭ならず(悲)の状況でした。
更に、F銀行が、保証協会に代位弁済し、プロパー融資は、
Nサービサーに債権譲渡し、保証協会も、Nサービサーも抵当権者ですから、
1年間も元利払いが無いことを理由に、抵当権行使をちらつかす有様で、
オーナーは、20代で独立して、45年間もこつこつまじめに働き、
唯一の大失敗を悔やんでも悔やみきれない状況でした。

そこで、困ったオーナーが相談された方のご紹介で、
洲山が事業再生に取組む事になりました。

まずは、オーナーとご一緒に各債権者を訪問し、
債権額の確認と今後の再生方針を伝え、時間的猶予を頂き、競売を回避し、
その間に、ご子息の部長を社長とする新会社を設立し、
現会社は、不動産を任意売却して債務を弁済し、
残った債務を放棄もしくは、塩漬けにして現オーナーが生きている限り、
支払い可能額を払い続ける案です。

本スキームには、
約2億円の工場を買い取っていただける親族か投資家の存在が必要条件です。
同時に、不動産取得した方にとっては、
きちんと家賃を支払い続けていただき、
且つ近い将来に買戻して貰える事が、十分条件です。

されど、それには手金があるリッチな方か、
その工場を担保に資金調達可能な与信があり、
同時に借金のリスクを背負っていただけるだけの根性と
賃借人になる事業に失敗した方との信頼関係が必要でありますし、
一般の住宅と違い、工場はつぶしが利かないので資金付けが困難であり、
ハードルが高いのが現実問題です。

そこで、洲山のノウハウと信用力及びネットワークがパワーを発揮します。

すなわち、洲山の事業再生に関する圧倒的な成功事例の実績が
信用補完機能となり、スポンサー(投資家)の呼び水となり、
金融機関の抵当権抹消交渉に必要な、
スポンサーの買付け証明とその配分案作成を実行

工場をひとまず売却して、
同時に借りる「リースバック」作戦を展開します。
その結果、従来通りに事業継続を無借金の新会社が変わらずに出来ますが、
実際の所有主(オーナー)はチェンジして、将来元気が出れば、
新会社名義での買戻し作戦が実行できます。
洲山には、その際の買戻し資金調達ノウハウも有ります。

その前のハードルは、抵当権者は、
抵当物件の換価は、極大回収が絶対条件です。
その高く売って、
より多くの金額回収を目指す債権者と出来れば安く売って、
安い家賃でリースバックして、
更には、安い価格で買戻したい債務者とは、利害が一致しません。
そこを折り合いをつける提案が、
ターンアラウンド・エキスパート(事業再生家)の腕の見せ所です。

地元信金・保証協会・サービサー・F銀行系列の抵当証券・地元信組と
租税債務問題が複雑に絡み合い、抵当権も土地5筆・建物2筆が、
たすきがけに抵当権が付いており、
5連立方程式を算盤で解くような困難案件でした。

その解決を目指して、競売決定までの時間との闘いを進めて、
さながら、ミッションインポッシブルのトム・クルーズに
なりきった感じがする半年間でした。

幸い、各債権者のご理解を得て、無事不動産の任意売却が成立し、
新会社が家賃を支払い、事業の継続が出来ました。

また、本件のオーナーは、実直なお人柄であり、
債権者の誰しもが何とか事業継続可能な解決策は無いのか?
と、好意的に考えていただけたことが、
複雑な債権者調整が成功した最大要因でした。

更に、1年半後に事業再生に理解ある地元金融機関が
買戻し資金を15年ローンで融資頂き。
新社長の御父上にとっての悲願であった、
工場不動産の買戻しが実現できました(嬉!!!)

 

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