洲山コンサルタントコラム

負債23億円のローカルホテル再生作戦!の実例

年商の7倍にも膨れ上がった負債を抱えた窮境状態から、
ターンアラウンド(再生)して地域経済を疲弊させない成功例
とは、いかなる方法論がありや? 
そのノウハウとは、何ぞや?
の特集号です。

中部東海地方のとあるホテルの物語です。
ビジネスパートナーからのご紹介があり、大阪本部オフィスにて面談し、
早速現地調査を実施しました。

約4,000坪の広い敷地に、約2,000坪の立派なホテルが建設されていました。

元は、料理屋からスタートし、料理が評判を呼び、
大きな座敷を構えての宴会料理が発展し、婚礼会場に進出し、
地元の大繁盛店となりました。

そこで、地元金融機関が一大設備投資を推奨し、
政府系の金融機関との協調融資で、大きなホテル投資を実行しました。

しかしながら、時代が変わり、
少子高齢化の影響とバブル崩壊後の不況で、派手な婚礼は影を潜めました。

また、本ホテルの成功を見てブライダルが儲かると錯覚した
地元大手ゼネコンが、何をトチ狂ったのか?
約90億円もの巨費を投入したリゾートホテルを建築し、
まともにバッティングしてしまいました。

その結果、ホテル投資前の売上と変わらない売上状況
にもかかわらず、借金は21億円を抱えて返済不能状況で、
一番大切な仕入先にも支払い遅延が発生し、
信用不安が出かける危険な状況でした。

固定資産税の延滞も巨額な金額で、その市における滞納王でした。

その上に、ホテル建設時に納入業者に会員権を販売し、
その預託金返還債務が1億円あり、
ゴルフ場の預託金返還訴訟のような、リスクもありました。

まず最初に取組みましたことが、金融機関の無理な返済をご猶予頂いて、
取引業者への取引正常化をアドバイスしました。
風評被害が起これば、ひとたまりもありませんし、
信用不安のあるホテルでの結婚式は無理だからです。

そして、洲山の現地調査での見立ては、
「新会社方式で不動産と営業権を2億円にて譲渡するスキーム」
でした。

そこで、地元金融機関の支店長に挨拶に行き、
洲山の基本方針をお伝えすると、
「2億円ですか!」と、絶句されていました。

地元不動産鑑定士の評価では約6億円であっただけに、
ショックを隠しきれませんでした。
しかしながら、洲山が新経営陣として取組むならば、
追加投資も必要ですから、現設備への投資額は、
どう考えても2億円がMAXであるとの考えを重ねて申し上げると、
「大きな債権放棄をせざるを得ないとは、
個人的には思いますが、そのハードルは高いです。」
とのご感想でした。

なかなか事業再生に理解ある支店長ですから、
次回には再生のスキーム図を持参する事にしました。

また、市役所の徴収部門のご担当責任者の方々3名様とも
延べ6回お会いして、解決策を協議しました。

政府系の金融機関に債権放棄をお願いできるのは、
再生支援協議会のお墨付きが出たときに限定されるため、
○○県再生支援協議会に支援依頼で、何度も足を運びました。

最初のスパー温泉案は、NG
2回目の不動産を投資会社に譲渡して、リースバック案も、NG
そこで、新会社の経営陣に経営能力があり信用力のある方と
ホテル経営ノウハウのある方とのタッグマッチ方式を考え、
事前にデューデリ(DD)=財務内容の精査と清算価値の評価
将来のコア事業のキャッシュフロー算定等を実施し、
二次破綻のリスクが少なく、地元雇用が守れ、取引業者の取引が継続されて、
買掛金のカットなどがないスキームを構築し、三度目の正直で、
再生支援協議会の二次対応=正式支援案件に決定いただきました。

その前には、不動産鑑定士の鑑定も実施し、
洲山理論が適正であることの根拠がDDと合わせて確認できました。

様々なハードルを乗越えて、
1年と8ヶ月でこの困難な案件を無事事業再生に導くことが出来ました。

数え切れない現地までの往復回数と
各種資料の作成等今となっては良き思い出です。

3年後か?   5年後か?  には、
社長のご子息様への大政奉還が叶う事への目標を持ち、
新会社が軌道に乗る事を祈っています!

また、本件のオーナーは、実直なお人柄であり、
地元の名士ですから、大政奉還を楽しみに暫し、
悠々自適の生活をされるよう願っています。

 

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